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Airbnb legal vermieten 2025/26: Regeln in Hamburg, Berlin, Leipzig, München und NRW

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11/11/2025

Wir erklären, wann Sie für Airbnb und Co. eine Genehmigung brauchen, welche Grenzwerte gelten (Berlin 49 %-Regel / 90 Tage für Nebenwohnungen, München 8-Wochen-Regel, Hamburg 8-Wochen-Fenster + Wohnraumschutznummer, NRW 90-Tage-Regel + Wohnraum-ID, Leipzig 12-Wochen-Regel), was sich ab 2026 durch die EU-Verordnung ändert und wobei wir als Architekten übernehmen (Prüfung, Bauantrag/Nutzungsänderung, Brandschutz/Schallschutz, WEG-/Mietrecht-Abstimmung). Alle Aussagen sind städtespezifisch verlinkt und mit Datum versehen.

Warum ist Kurzzeitvermietung so beliebt – und warum genehmigungspflichtig?

Kurzzeitvermietung ermöglicht flexible Zusatzeinnahmen, überbrückt Leerstände (z. B. bei Auslandsaufenthalt) und belebt urbane Tourismuskonzepte. Gleichzeitig wollen Städte Wohnraum schützen: Wird eine Wohnung dauerhaft oder überwiegend touristisch genutzt, spricht das Recht von Zweckentfremdung – dann greifen Satzungen, Anzeigepflichten und Genehmigungen. Ab 20.05.2026 führt die EU-Verordnung (EU) 2024/1028 einheitliche Registrierungsnummern und Datenaustausch mit Plattformen ein – Inserate müssen die Nummer sichtbar tragen; Behörden erhalten standardisierte Vermietungsdaten.

Was bedeutet „Zweckentfremdung“ in der Praxis?

Kurzzeitvermietung kann eine Zweckentfremdung von Wohnraum sein. Meist sind Teilvermietungen der Hauptwohnung leichter zulässig als die zeitweise komplette oder dauerhafte Nutzung als Ferienwohnung. Häufig gilt: Registrierung/Nummer ins Inserat, Grenzwerte (Tage/Anteil) respektieren, Genehmigung bei Überschreitungen. Details folgen je Stadt.

Regeln je Stadt

Hamburg

  • Genehmigungsfrei u. a.: < 50 % der Hauptwohnung oder gesamte Hauptwohnung < 8 Wochen/Jahr (Abwesenheit).

  • Registrierung/Nummer: Wohnraumschutznummer obligatorisch; jede Überlassung muss spätestens am 10. Tag im Belegungskalender gemeldet werden (Ausnahmen beachten).

  • Bußgeld: u. a. Anbieten ohne Nummer/Genehmigung kann mit bis zu 500.000 € geahndet werden.

    Mehr erfahren:

    https://www.hamburg.de/service/info/111112812/

Berlin

  • Teilvermietung Hauptwohnung (≤ 49 % der Wohnfläche): genehmigungsfrei, aber vorher anzeigen; Sie erhalten eine Registriernummer, die sichtbar im Inserat stehen muss. > 49 % → Genehmigung nötig.

  • Komplette Hauptwohnung zeitweise (Abwesenheit): Genehmigung möglich, wenn der Charakter als Hauptwohnung erhalten bleibt; Registriernummer Pflicht.

  • Nebenwohnung: max. 90 Tage/Jahr zulässig (mit Genehmigung); Registriernummer Pflicht.

    Mehr erfahren:

    https://service.berlin.de/dienstleistung/328146/

Leipzig

München

NRW (Aachen, Bonn, Dortmund, Düsseldorf, Köln, Münster, Wesseling)

  • Pflicht: Registrierung im Bauportal NRW und Wohnraum-ID sichtbar im Inserat; betrifft aktuell 7 Städte.

  • Grenze: Genehmigungsfrei bis 90 Tage/Jahr, > 90 Tage → Genehmigung. Studierende: bis 180 Tage (mit Nachweis). Belegungskalender/Nachweisführung vorgesehen.

  • Köln – Übernachtungssteuer: seit 01.07.2024 auch für Geschäftsreisen, regulär 5 %.

    Mehr erfahren:

    https://bauportal.nrw/wohnraum-id-0

    https://bauportal.nrw/antraege/antrag-auf-wohnraum-id

Hinweis: Auch wenn eine Vermietung genehmigungsfrei ist, gilt oft eine Anzeige-/Registrierungspflicht mit Nummernpflicht im Inserat (Berlin: Registriernummer, Hamburg: Wohnraumschutznummer, NRW: Wohnraum-ID.)

Ab 20. Mai 2026: EU-Verordnung sorgt für einheitlichere Registrierung und Datenaustausch

Die Verordnung (EU) 2024/1028 verpflichtet Plattformen und Behörden zu einheitlichen Registrierungsprozessen und Datenmeldungen (u. a. Registrierungsnummern in Inseraten, Datenübermittlung). Geltung ab 20.05.2026 – wir rechnen mit mehr Transparenz und konsequenterer Durchsetzung vor Ort.

Mehr erfahren:

https://eur-lex.europa.eu/legal-content/EN/TXT/?uri=CELEX%3A32024R1028undqid=1762766313123

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Was wir als Architektinnen konkret für Sie tun

  1. Regel-Check und Strategie je Stadt: Wir prüfen Satzungen/Serviceportale, klären Genehmigung vs. Registrierung, Grenzwerte (Berlin 49 %, München 8 Wochen, Hamburg < 50 %/8 Wochen, NRW 90 Tage/180 Tage Studierende, Leipzig 12 Wochen) und definieren den passenden Use-Case (Teilvermietung, zeitweise Vollvermietung, dauerhafte Nutzung – letztere meistens nicht genehmigungsfähig).

  2. Anzeige/Registrierung und Formales: Wir beantragen Registriernummer/Wohnraumschutznummer/Wohnraum-ID, bereiten Pflichtangaben fürs Inserat auf und strukturieren Belegungs-/Nachweisdokus.

  3. Bauordnung und Sicherheit: Wir prüfen Rauchwarnmelder (z. B. § 47 BauO NRW), Rettungswege und Mindest-Schallschutz nach DIN 4109 (insb. Trittschall) – inkl. pragmatischer Upgrades (Teppiche, Türdichtungen, Möblierung).

  4. Nachbarschaft und Hausordnung: Wir erstellen klare Gäste-Regeln (Nachtruhe, Müll, Rauchen), Belegungsgrenzen und Kontaktketten (24/7-Erreichbarkeit bei Störungen).

  5. Steuern und Abgaben: Wir verlinken die City-/Übernachtungssteuer-Infos (z. B. Köln) und stimmen die Zahlungsprozesse ab (steuerliche Einordnung klärt Ihre Steuerberatung).

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Checkliste: in 9 Schritten rechtssicher starten

  1. Stadtregel prüfen: Serviceportal/Satzung lesen (Genehmigung? Registrierung? Grenzwerte).

  2. Use-Case festlegen: Teilvermietung, zeitweise komplett, dauerhaft – und ob das zulässig ist.

  3. Registrierung/Nummer beantragen: Berlin Registriernummer, Hamburg Wohnraumschutznummer, NRW Wohnraum-ID.

  4. Ggf. Genehmigung stellen: Wenn Grenzwerte überschritten werden (z. B. München > 8 Wochen, Berlin Nebenwohnung 90 Tage, Leipzig > 12 Wochen, NRW > 90 Tage).

  5. Miet-/WEG-Rechte klären: Zustimmung Vermieter/WEG sichern (zivilrechtlich).

  6. Sicherheit herstellen: Rauchwarnmelder, Rettungswege, Grund-Schallschutz.

  7. Steuern/Abgaben prüfen: z. B. Köln Übernachtungssteuer (seit 01.07.2024 auch für Geschäftsreisen).

  8. Inserat korrekt kennzeichnen: Nummer sichtbar angeben; Belegungskalender/Nachweise führen, wo gefordert (z. B. Hamburg/NRW).

  9. EU-Update vormerken: Prozesse bis 20.05.2026 auf EU-Vorgaben vorbereiten.

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FAQ

Brauche ich immer eine Genehmigung?

Nein. Häufig genügt Registrierung/Anzeige innerhalb kommunaler Grenzen (abhängig von Stadt/Gemeinde):
Berlin ≤ 49 % der Hauptwohnung, München bis 8 Wochen/Jahr, Hamburg < 50 % bzw. bis 8 Wochen/Jahr, NRW-Städte bis 90 Tage/Jahr, Leipzig bis 12 Wochen/Jahr. Darüber ist meist eine Genehmigung erforderlich.

Brauche ich zusätzlich eine Baugenehmigung (Nutzungsänderung)?

Kann nötig sein, wenn sich die baurechtliche Nutzung ändert (Wohnen → Beherbergung). Wir prüfen das projekt- und gebäudespezifisch (Rettungswege, Brandschutz, Schallschutz) und bereiten ggf. die Antragsunterlagen vor. (einzelfallabhängig)

Darf ich meine Wohnung „dauerhaft nur als Airbnb“ nutzen?

In Metropolen regelmäßig unzulässig (Zweckentfremdung). Genehmigungen sind Ausnahmen; Verstöße können hohe Bußgelder nach sich ziehen (z. B. München/Hamburg bis 500.000 €).

Muss eine Nummer im Inserat stehen?

In vielen Städten ja: Berlin Registriernummer, Hamburg Wohnraumschutznummer, NRW-Städte Wohnraum-ID – jeweils sichtbar im Inserat. Leipzig: aktuell keine eigene Registrierungsnummer (Stand jetzt); es gilt die 12-Wochen-Grenze, darüber Genehmigung. Ab 20.05.2026 führen EU-Vorgaben voraussichtlich einheitliche Registrierungsverfahren ein.

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Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen. Verbindlich sind die örtlichen Satzungen/Behördeninfos sowie die Landesbauordnungen. Regeln werden angepasst – wir prüfen im Projekt je Kommune und halten Ihren Prozess aktuell.

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