Wir erklären, wie wir aus einem Mehrfamilienhaus rechtssicher einzelne Eigentumswohnungen machen.

Unsere Roadmap: Baurecht prüfen → Aufteilungsplan → Abgeschlossenheitsbescheinigung → notarielle Teilungserklärung → Grundbucheintragung. Dazu liefern wir Hinweise zu Genehmigungen, MEA/Sondereigentum, Kosten und Zeit. Verständlich, präzise und aus Architekt‑Sicht.

Wichtig: Einzelne Anforderungen sind bundesland‑ und gemeindespezifisch (z. B. BauO, Stellplatzsatzungen, Umwandlungsgenehmigung). Wir arbeiten immer mit der zuständigen Bauaufsichtsbehörde sowie Notar zusammen.

Was ist eine Teilungserklärung?

Mit der Teilungserklärung wird ein Grundstück/Gebäude in Sondereigentum (z. B. einzelne Wohnungen) und Gemeinschaftseigentum aufgeteilt. Rechtsgrundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Erst die Eintragung im Grundbuch schafft separate Wohnungsgrundbücher, damit sind die Einheiten eigenständig verkauf‑ und beleihbar.

Warum ist das gerade jetzt so wichtig?

Wir erleben in Projekten täglich: Der Wohnungsmarkt ist angespannt, Umbau statt Neubau gewinnt an Bedeutung und Eigentumsbildung bleibt ein zentraler Baustein der Vermögensplanung. Eine rechtssichere Aufteilung schafft Planbarkeit, Liquidität und klare Verantwortlichkeiten, für Eigentümern, Käufern und Banken.

• Marktgängigkeit und Finanzierung: Mit separaten Wohnungsgrundbüchern lassen sich Einheiten einzeln verkaufen und beleihen, so entsteht Eigenkapital für Sanierungen oder neue Projekte.

• Wertsteigerung durch Klarheit: Sauber definierte SE/GE‑Grenzen, MEA und SNR reduzieren Streit und erhöhen das Vertrauen aller Beteiligten.

• Energie und Modernisierung: Investitionen in Hülle und Technik (GEG‑Ziele) werden durch klare Kostenverteilung und Abrechnung WEG‑tauglich. Entscheidungen sind besser umsetzbar.

• Nachfolge und Bestandsstrategien: In Erbengemeinschaften oder bei Portfoliobereinigung ermöglicht die Teilung flexible Lösungen ohne Komplettverkauf.

• Regulatorik im Blick: Wo Umwandlungen genehmigungspflichtig sein können, sichert eine frühe Prüfung Zeit und Budget.

• Städtebauliche Effizienz: Bestehende Gebäude werden bedarfsgerecht genutzt; Grundrisse lassen sich marktfähig organisieren.

Nutzen für Eigentümern

Die Aufteilung in Eigentumswohnungen zahlt direkt auf Ihren Projekterfolg ein: Der Wert steigt durch einzeln veräußer‑ und beleihbare Einheiten, die Flexibilität wächst in Vermarktung und Finanzierung (z. B. Teilverkäufe, Bankgespräche auf Einheitenbasis) und die transparente Gemeinschaftsordnung regelt Kosten, Nutzung und Instandhaltung so, dass Entscheidungen schneller und konfliktärmer fallen.

Kurz: Mehr Handlungsspielraum, mehr Planungssicherheit.

Sondereigentum (SE) bezeichnet die Räume, die ausschließlich einer Einheit zugeordnet sind, typischerweise das Innere einer Wohnung. Gemeinschaftseigentum (GE) umfasst dagegen die Bauteile und Flächen, die allen gehören, z. B. das Treppenhaus. Die Miteigentumsanteile (MEA) legen fest, in welchem Verhältnis Kosten verteilt und Stimmen gezählt werden. Ein Sondernutzungsrecht (SNR) gibt einer Partei die exklusive Nutzung einer Gemeinschaftsfläche, etwa eines Gartens oder Stellplatzes, ohne dass diese Fläche zum Sondereigentum wird.

Der sichere Ablauf in 5 Schritten

1) Baurechtliche Vorprüfung

Wir prüfen frühzeitig:

• Planungsrecht und Nutzung: Zulässigkeit der Wohneinheiten (BauGB/BauNVO), Erschließung.

• Rettungswege und Brandschutz: Gebäudeklasse, Fluchtwege, notwendige Trennbauteile; ggf. Feuerwehrzufahrt.

• Schallschutz: Trennwände/Decken, Installationsschächte (z. B. DIN‑Anforderungen als Zielstandard).

• Stellplätze: Zahl, Lage, Ablöse je nach kommunaler Satzung.

• Denkmalschutz/Milieuschutz/Sanierungsgebiete: zusätzliche Auflagen möglich.

• Energie/GEG und Abrechnung: getrennte Zähler/Unterverteilungen, Heiz‑/Wasserkosten.

2) Aufteilungsplan (Architektur)

Wir erstellen maßstäbliche Grundrisse, Schnitte, Ansichten mit farblicher Kennzeichnung von SE/GE. Ergänzt werden:

• Nummerierte Einheiten inkl. zugeordneter Keller/Abstellräume

• Sondernutzungsrechte (Garten, Terrassen, Stellplätze) lagegenau

• Wohn‑/Nutzflächenberechnung (z. B. WoFlV)

• Nachvollziehbare MEA‑Berechnung (oft nach Fläche)

• Legende, Unterschriftenblock, Datum/Version

3) Abgeschlossenheitsbescheinigung (Behörde)

Die Bauaufsicht bescheinigt, dass jede Einheit in sich abgeschlossen ist. Häufige Mindestkriterien:

• Eigener, abschließbarer Zugang von allgemein zugänglichen Bereichen

• Eigene Küche und Bad pro Einheit

• Bauliche Trennung mit ausreichendem Schall‑ und Brandschutz

• Zuordnung notwendiger Nebenräume (z. B. Keller) nach Landesrecht

• Rettungswege entsprechend der Landesbauordnung

Hinweis: Detailanforderungen variieren je nach Bundesland/Behörde.

4) Notarielle Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung

Gemeinsam mit dem/der Notar:in regeln wir u. a.:

• SE/GE‑Grenzen, MEA und SNR

• Kostenverteilung und Instandhaltungsrücklage (allgemein/bauteilbezogen)

• Bauliche Veränderungen/Modernisierung (Beschluss‑/Zustimmungsregeln)

• Nutzung/Hausordnung (z. B. Kurzzeitvermietung, Tierhaltung, Ruhezeiten)

• Verwaltung (Verwalter:in, Beschlusssammlung, Wirtschaftspläne)

Ziel: klare, ausgewogene Regeln, die Wertstabilität und Betriebsruhe sichern.

5) Grundbucheintragung

Mit der Eintragung im Grundbuch entstehen Wohnungsgrundbücher. Jede Einheit erhält ein eigenes Blatt mit Nummer, MEA und etwaigen Belastungen (z. B. Grundschuld). Ab diesem Zeitpunkt sind Verkauf und Beleihung getrennt möglich.

Umwandlungsgenehmigung: Brauchen wir sie?

Je nach Standort kann die Umwandlung von Miet‑ in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig sein (z. B. in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, Milieuschutz oder in Sanierungsgebieten). Die konkrete Rechtslage ist landes‑/kommunal geprägt und ändert sich mitunter befristet. Wir prüfen das im Projektstart und klären ggf. Ausnahmen/Fristen.

Kosten und Dauer

Die Spannen hängen stark von Gebäudezustand, Region und Behördenlaufzeiten ab.

Zeitbedarf (realistisch)

Für die Gesamtumsetzung sollten Sie, abhängig von Objekt und Behördenlaufzeiten, etwa drei bis sechs Monate einplanen. Die Planung und baurechtliche Vorprüfung dauern in der Regel zwei bis acht Wochen. Die Erstellung des Aufteilungsplans und das Verfahren zur Abgeschlossenheitsbescheinigung beanspruchen, inklusive möglicher Rückfragen der Bauaufsicht, weitere vier bis zwölf Wochen. Für Notartermin, Ausfertigungen und die Eintragung im Grundbuch kalkulieren wir zusätzlich drei bis acht Wochen.

Kosten (netto, grobe Orientierung)

Die Aufteilung verursacht typischerweise vier Kostenblöcke. Für Architektur und Koordination (Aufteilungsplan, MEA‑Berechnung, Behördenabstimmung) fallen je nach Umfang meist 2.000 bis 8.000 € an. Die Gebühren für die Abgeschlossenheitsbescheinigung bewegen sich, je nach Kommune und Einheitenzahl, häufig zwischen 300 und 2.000 €. Die rechtlichen Schritte bei Notar und Grundbuch sind wert‑ und einheitenabhängig und liegen erfahrungsgemäß bei rund 1.500 bis 6.000 €. Technische Maßnahmen für Schall‑, Brand‑ oder Haustechnik kommen, sofern erforderlich, projektindividuell hinzu und werden von uns separat kalkuliert.

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FAQs

Brauche ich immer eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
In der Regel ja; Details sind landes‑ und behördenabhängig.

Ab wann ist die Aufteilung wirksam?
Mit der Eintragung im Grundbuch (Wohnungsgrundbücher).

Wer legt die MEA fest?
Wir schlagen einen sachgerechten Schlüssel (häufig Fläche) vor; verbindlich wird er in der Teilungserklärung.

Ist die Umwandlung überall genehmigungspflichtig?
Nein. Das hängt vom Standort (Verordnungen/Satzungen) ab. Wir prüfen dies zu Projektbeginn.

Können wir später Einheiten zusammenlegen?
Grundsätzlich ja, erfordert eine Änderung der Teilungserklärung und ggf. behördliche Mitwirkung/Grundbuchanpassung.

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Wie LIVAID Sie unterstützt

Wir übernehmen Vorprüfung, Aufteilungsplan, Behördenkommunikation, Koordination Notar und begleiten die Grundbucheintragung. Auf Wunsch planen wir Schall‑/Brandschutz‑ und Technikmaßnahmen: wirtschaftlich, genehmigungsfähig und marktgerecht.

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