Baugenehmigung oder Bauantrag – brauchen Sie das?

Ob Ihr Vorhaben genehmigungspflichtig ist, hängt von Art und Größe, vom Standort (Bebauungsplan oder, falls keiner besteht, §§ 34/35 BauGB) sowie von den Regeln Ihres Bundeslandes und Ihrer Gemeinde ab. Viele kleinere Vorhaben sind genehmigungsfrei oder anzeigepflichtig, größere Eingriffe am Gebäude in der Regel genehmigungspflichtig. Wir führen Sie Schritt für Schritt durch die Prüfung, praxisnah und ohne Juristendeutsch.

Brauche ich eine Baugenehmigung?

Wir prüfen Projekte immer in dieser Reihenfolge, das funktioniert bundesweit:

1. Wo liegt Ihr Grundstück?

• Bebauungsplan (B-Plan): Die Festsetzungen (Art und Maß der Nutzung, Bauweise, überbaubare Flächen) zeigen, was auf dem Grundstück grundsätzlich zulässig ist. Auf dieser Basis schätzen wir die realistischen Bauoptionen ab, in manchen Plangebieten sind für klar definierte Vorhaben sogar Genehmigungsfreistellungen vorgesehen.

• Kein Bebauungsplan: Grundstück liegt innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils (§ 34 BauGB). Zulässig, wenn sich das Vorhaben nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und Grundstücksfläche in die nähere Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.

• Grundstück liegt außerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils (§ 35 BauGB): Bauen ist grundsätzlich unzulässig; Ausnahmen nur für privilegierte Vorhaben (z. B. Land-/Forstwirtschaft) oder begründete Einzelfälle, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen und die Erschließung gesichert ist. B. Land- oder Forstwirtschaft) oder besondere Einzelfälle.

2. Was genau wollen Sie bauen oder ändern?
   Je nach Landesbauordnung unterschiedlich geregelt – typische Fälle:

• Anbau, Aufstockung, Dachgaube: meist genehmigungspflichtig.

• Carport, Gartenhaus, Terrassenüberdachung: oft genehmigungsfrei bis zu bestimmten Größen oder anzeigepflichtig.

• Nutzungsänderung (z. B. Büro zum Wohnen, Keller zur Wohnung): häufig genehmigungspflichtig, weil Brandschutz, Rettungswege, Belichtung, Stellplätze betroffen sind.

• PV-Anlagen: auf Dächern oft genehmigungsfrei; Gestaltungssatzungen/Denkmalschutz beachten.

• Einfriedungen (Zäune/Mauern): häufig genehmigungsfrei, Höhenbegrenzungen/Abstandsflächen beachten.

3. Greifen besondere Regeln?

• Abstandsflächen, Brandschutz, Erschließung (Zufahrt, Wasser/Abwasser), Stellplätze, Denkmalschutz, Gestaltungssatzungen.

• NRW-Beispiel: Im vereinfachten Verfahren (§ 64 BauO NRW) ist der Prüfumfang der Behörde reduziert; Standsicherheit/Brandschutz werden über anerkannte Nachweise geführt. In anderen Bundesländern ist die Aufteilung ähnlich, kann aber abweichen.

Wichtig: Genehmigungsfreiheit bedeutet nicht Regelungsfreiheit. Abstandsflächen, Nachbarrecht und Ortssatzungen gelten trotzdem.

Welche Unterlagen braucht der Bauantrag?

Wir reichen Bauämtern vollständige, saubere Bauvorlagen ein, das spart Zeit und Nachfragen. Je nach Verfahren (vereinfachtes/„normales“) sind in der Regel erforderlich:

• Antragsformular der Stadt/Gemeinde

• Amtlicher Lageplan / Flurkarte (aktuell)

• Lageplan mit Eintragung des Vorhabens und Abstandsflächenplan (grafisch/berechnet)

• Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten mit Maßen und Höhenbezug)

• Baubeschreibung (Bauart, Materialien, Nutzung, Wohn-/Nutzflächen)

• Wohnflächenberechnung nach WoFlV (bei Wohnnutzung)

• Flächen- und Massen nach DIN 277 (BGF/NGF/BRI) sowie geschätzte Herstellungskosten

• Baustatistischer Erhebungsbogen (Bautätigkeitsstatistik)

• Projektabhängige Nachweise, z. B. Aufenthaltsräume (Raumhöhe, Belichtung, Rettungsweg), ggf. Tageslicht-/Lüftungsnachweis

• Standsicherheitsnachweis (Statik) inkl. Prüfung/Prüfnachweis, falls erforderlich

• Brandschutznachweis/-konzept (Gebäudeklasse beachten)

• Energienachweis nach GEG, ggf. Schallschutznachweis (DIN 4109)

• Entwässerungsunterlagen (Schmutz-/Regenwasser, ggf. Versickerungs-/Rückhaltekonzept nach kommunalen Vorgaben)

• Stellplatznachweis für Kfz und Fahrradstellplätze (ggf. Ablöse)

• Fotodokumentation / Umgebungsnachweis (bei sensiblen Lagen, z. B. Denkmalschutz)

• Unterschriften von Bauherrn und bauvorlageberechtigte Entwurfsverfassern, ggf. Nachbarbeteiligung

NRW-Hinweis: Im vereinfachten Verfahren prüft die Behörde u. a. Abstandsflächen und Planungsrecht. Statik/Brandschutz werden über qualifizierte Nachweise geführt. In anderen Ländern kann der Zuschnitt abweichen.

Digitaler Bauantrag

Immer mehr Länder bieten Bauportale. In NRW läuft vieles über Bauportal.NRW. Wir bereiten dafür vor:

• BundID/Unternehmenskonto; falls nötig: qualifizierte Signatur

• Portal-konforme Dateiformate (z. B. PDF/A, Blattgrößen, Dateibenennung)

• Zuständige Behörde wählen, Gebühren/Zahlarten prüfen

• Kommunikation bei Nachforderungen über das Portal steuern

Hinweis: Jedes Bundesland hat eigene Portale/Workflows. Wir prüfen vorab die technischen Anforderungen, um Rückfragen zu minimieren.

Ablauf und Dauer des Verfahrens

Ein realistischer, bundeslandneutraler Ablauf:

1. Vorprüfung mit uns (Planungsrecht, Abstände, Satzungen, Denkmalschutz, Erschließung)

2. Antragsreife herstellen (alle Nachweise vollständig)

3. Einreichung papierhaft oder digital

4. Formelle Prüfung (Vollständigkeit) – ggf. Nachforderung mit Frist

5. Fachliche Prüfung (Planungsrecht, Abstände, Brandschutzumfang je Verfahren)

6. Beteiligung Dritter (Fachämter, Brandschutzdienststelle, ggf. Nachbar:innen)

7. Bescheid (Genehmigung mit Auflagen, Teilbaugenehmigung oder Ablehnung)

Dauer: Von einigen Wochen bis mehreren Monaten – abhängig von Auslastung des Bauamts, Komplexität, Vollständigkeit und Beteiligungen. In klaren B-Plänen und mit kompletten Unterlagen geht es deutlich schneller.

Kosten und Gebühren

• Gebühren der Bauaufsicht: nach kommunaler Gebührensatzung, oft in Relation zu Baukosten.

• Planungs- und Nachweiskosten: Architektenleistungen (Leistungsphasen), Statik, Brandschutz, Vermessung, Energie separat zu kalkulieren.

• Mögliche Nebenkosten: Stellplatzablöse, Abwasser-/Erschließungsbeiträge, Gutachten (Boden, Lärm), falls erforderlich.

Wir trennen in unseren Angeboten immer behördliche Gebühren und Planerkosten und benennen, welche Posten variabel sind.

Genehmigungsfrei oder genehmigungspflichtig?

Ob Sie ohne Bauantrag bauen dürfen, regeln die Landesbauordnung und Satzungen vor Ort. Die Schwellwerte sind je Bundesland und Kommune unterschiedlich. Die kompakte Übersicht mit Beispielen (Gartenhaus, Carport, Terrassendach, Gaube, PV, Nutzungsänderung) finden Sie in unserem Ratgeber: Was kann ich genehmigungsfrei bauen? (NRW, 2025).

Merksatz: Genehmigungsfrei ≠ regelungsfrei: Abstandsflächen, Brandschutz, GEG und Standsicherheit gelten weiterhin.

Abstandsflächen, Nachbarschaft und Brandschutz

• Abstandsflächen: je Landesrecht. Unterschreitungen nur in geregelten Ausnahmen (z. B. Grenzgaragen, privilegierte Nebenanlagen).

• Nachbarbeteiligung: nicht immer vorgeschrieben; frühzeitige Abstimmung vermeidet Einwendungen.

• Brandschutz: Gebäudeklasse beachten (Höhen, Nutzung, Rettungswege, Feuerwiderstand). In vereinfachten Verfahren sind qualifizierte Nachweise entscheidend.

• Erschließung: Ohne gesicherte Erschließung (Zufahrt, Wasser, Abwasser) keine Genehmigung.

• Satzungen und Gestaltung: Ortsbild, Dachform, Materialien, rechtzeitig klären.

-----------------------------------------------------------------------------------------------

FAQ

Brauche ich für ein Gartenhaus/Carport eine Baugenehmigung?
Kommt auf Größe, Lage, Abstandsflächen und Ihr Landesrecht an. Viele Vorhaben sind genehmigungsfrei bis zu Schwellwerten, aber die übrigen Regeln gelten weiter. Wir prüfen das vorab für Sie.

Welche Unterlagen sind mindestens nötig?
Antrag, amtlicher Lageplan/Flurkarte, Bauzeichnungen, Baubeschreibung, Nachweise Statik, Brandschutz, Wärme/Schall – je nach Verfahren. Unsere Checkliste führt durch alle Punkte.

Kann ich den Bauantrag online stellen?
In vielen Ländern ja (z. B. NRW über ein Bauportal). Anforderungen und Dateiformate variieren. Wir bereiten Ihre Unterlagen portal-konform auf.

Was passiert bei Nachforderungen oder Ablehnung?
Bei Nachforderungen gibt es Fristen zum Nachreichen. Bei Ablehnung prüfen wir die Gründe, passen Planung/Nachweise an und besprechen Rechtsmittel.

-----------------------------------------------------------------------------------------------

Praxisbeispiel: traditioneller Bauantrag Einfamilienhaus

Ausgangslage: Unbebautes Grundstück im reinen Wohngebiet (WR); Bebauungsplan legt Baufenster, GRZ/GFZ, Trauf-/Firsthöhe und Dachneigung fest; Erschließung gesichert.

Schritte:

1. Vorabklärung: B-Plan-Check (Baufenster, GRZ/GFZ, Dachform), Abstandsflächen, Stellplätze, Hausanschlüsse.

2. Entwurf und Abstimmung: Grundrisse, Schnitte, Ansichten; bei Bedarf Voranfrage an die Bauaufsicht.

3. Bauvorlagen erstellen (gemäß unserer Checkliste oben)

4. Einreichung papierhaft bei der Bauaufsicht (Unterschriften Bauherrn und Entwurfsverfassern).

5. Formelle Prüfung: Vollständigkeit; ggf. Nachforderungen (z. B. Detail Entwässerungsplan).

6. Fachprüfung und Beteiligung: Fachstellen (Stadtentwässerung, Brandschutzdienststelle); Nachbarbeteiligung meist nicht nötig, wenn B-Plan-konform.

7. Genehmigungsbescheid mit Auflagen (z. B. Regenwasserrückhaltung, Pflanzliste). Danach Baubeginnanzeige, Bauleiterbenennung, ggf. SiGeKo nach BaustellV.

Zeit und Gebühren (realistisch, beispielhaft):

• Zeit: einige Wochen bis wenige Monate – abhängig von Auslastung, Vollständigkeit und Beteiligungen.

• Gebühren: nach kommunaler Gebührensatzung; Planungs-/Nachweiskosten separat.

Worauf es ankommt: Vollständige, eindeutige Unterlagen und die strikte Einhaltung des Bebauungsplans, das reduziert Nachforderungen und beschleunigt die Genehmigung erheblich.

Jetzt Erstgespräch anfragen – wir freuen uns auf das Gespräch.